“法官，我发信息告诉他不租了，也把房屋的钥匙邮寄给他，房租、水费、电费、物业费都不欠。”
“法官，我们租期是三年，他中途说不租就不租了，我们没有办理正式交接。”
基本案情
2023年4月，赵某与李某协商承租案涉房屋，合同签订过程中，李某如实告知赵某案涉房屋上存在其他未注销的营业执照。后两人签订《房屋租赁合同》，约定李某将案涉房屋出租给赵某使用，租期3年。第一年半年付，第二、三年为年付。且约定若赵某出现违约行为，李某有权终止合同，赵某须支付违约金及赔偿损失。因案涉房屋上家租户营业执照于5月末注销，赵某实际于6月中下旬证办齐全后才开始营业。2024年初双方协商变更交租方式为半年付。后赵某因经营不济无力继续承租，自行搬离案涉房屋，微信联系李某解除合同，并邮寄房屋钥匙。李某拒收钥匙要求赵某按照合同约定支付欠付的半年租金及违约金后做正式交接。两人协商未果，李某诉至法院。一审中赵某提起反诉主张解除合同、李某赔偿其逾期办照损失。双方对合同解除时间各执一词。
案件审理
本案系承租人违约提前退租引发的纠纷，法院经审理认为，双方自愿签订的《房屋租赁合同》合法有效，合同中未约定赵某的解除权，双方也未就解除合同协商一致。案涉房屋租赁合同事实上形成合同僵局。法律规定出现合同僵局时，违约方享有合同解除权，但不能以单方通知的方式解除，应向人民法院或仲裁机构请求终止合同权利义务关系。赵某认可其存在租期未满退租的违约行为，其单方通知李某并不能发生解除合同的法律效力，故法院判决合同解除时间为赵某提出反诉、李某进行答辩之日。赵某虽非恶意违约，但违约便应当承担违约责任，判令其向李某支付租金差额及房屋空置等损失。对于赵某主张的逾期办照损失，因李某在合同签订过程中已如实告知且在租金支付方式上进行让步，判决不予支持。
典型意义
近年来，房屋租赁合同纠纷案件逐年增多，可能争议金额不大，但合同条款不明、违约责任难定、矛盾纠纷难解题突出。人民法院应当以严格公正的司法裁判，规范房屋租赁市场诸多行为，引导租赁市场稳健发展。本案通过明确违约方的违约责任及如何依法、正确、有效行使合同解除权，引导房屋租赁双方规范退租行为，并提示双方积极履行合同义务，提升法律意识保护自身权益。
